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购房投资收益分析计算

一、序言:

有了闲钱就要投资,避免货币贬值,是现代社会的理财理念,然而,如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种:
银行储蓄存款:优点是简单明了安全,缺点是收益率不高,有货币贬值的风险。
投资股市基金:优点是回报率高,缺点是操作复杂,需要具备一定技能,风险是投资性太强。
投资房地产:优点是回报率高,稳定,且操作简单,大众化。缺点是政策变化,变现麻烦。风险小。
投资贵金属及艺术品:优点是回报率高,稳定,缺点是市场有限,变现困难。风险是假货太多。
因此,普通投资者多适用银行存款和房地产方式。而不论何种方式,跟风投资往往是没有收益甚至损失。
2010年底,本人也跟风购买了一套住房,面积142平方米,价格162.33万元。位于二三线城市的西部某省会城市。购房耗用了全部的积蓄77万元,加上贷款85万元。
现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益。

二、计算基础数据
购房日期:2010.11.15.
房价:162万元,其中支付现金77万元,贷款85万元。
还贷方式:等额本息还款。
执行利息:5.2190% (85折),逾期利息:7.8285% (1.275倍)
还贷额:7955.28元/每月
还贷期限:12年(144月)
随后,国家4次上调存贷款利率,月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月(增4.23%)。为减轻月供压力,2011年2月和8月二次提前还贷款32万元,还贷期限减为8年(本意是减少月供额,结果操作错误成减少年限),还贷额减为:6640.45元/每月。

三、购房收益分析
如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动,其支付与收益如何呢?

收益分析之一:购房还贷方案分析

这里考虑三个方案,按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算

方案一:按购房时贷款协议计算(当期年利率6.14% ,85折)
贷款85万元,还贷期限12年,每月还贷额7955.28元,到期共支付贷款本息0.795528万元×12月×12年=114.56万元。
其中贷款利息支付为114.56 - 85 = 29.56万元
贷款利息率为34.78%
到期房价支付总额:114.56 + 77 = 191.56万元
考虑房屋出租收益:0.23万元×12月×12年 = 33.12万元
则到期后房屋支付成本价为: 191.56 - 33.12 = 158.44万元
这个成本价低于当期购房市场价162万元。如不考虑其它因素(通货膨胀、物业费等),到期后约有盈余,而盈余大小取决于那时的市场价,市场价高于 158.44万元,有收益,市场价低于 158.44万元,投资亏损。

方案二:
按购房后部分提前还贷计算(当期年利率6.14% ,85折)
贷款85万元,还贷期限12年,第二年2011年2月提前还贷款22万元,还贷期限减为8年, 8月又提前还贷款10万元,还贷额减为每月6640.45元。
到期共支付贷款本息=32万元+ 0.664045万元×12月×8.25年(表3)
=32万元 +65.740万元=97.740万元。
其中贷款利息支付为97.74 – 85 = 12.74万元
贷款利息率为14.99 %
到期房价支付总额:97.74 + 77=174.74万元
考虑房屋出租收益:0.23万元×12月×9年 = 24.84万元
则到期房屋总支付成本价(9年):174.74 - 24.84 = 149.90万元 为了便于与方案一比较,取相同年限(12年),则到期房屋总支付成本价:174.74 -33.12=141.62万元。
方案二方案一少支付141.62 -158.44万元=-16.82万元。

方案三:按现行贷款利率计算(当前年利率7.05% ,85折)
贷款85万元,还贷期限12年,每月还贷额8291.43元,到期共支付贷款本息0.829143万元×12月×12年=119.40万元。
其中贷款利息支付为119.40 - 85 = 34.40万元
贷款利息率为40.47%
到期房价支付总额:119.40 + 77 = 196.40万元
考虑房屋出租收益:0.23万元×12月×12年 = 33.12万元
则到期房屋总价值: 196.40 - 33.12 = 163.28万元
由于利率提高,方案三方案一多支付163.28-158.44=4.84万元,增3.05%。按此方案,其到期支付的成本价163.28万元已高于当期市场房价162万元。 收益分析之二:提前还贷方案对比分析(当期年利率6.14% ,85折)
部分提前还贷按减少年限,减少月供额和既减年限又减月供额三个方案计算。

方案四、
减少年限(网络计算器计算) 2011年2月部分提前还贷22万元,减少年限4年(48月),节省利息支出15.294万元;2011年8月部分提前还贷10万元,减少
年限1年8月(20月),节省利息支出4.707万元。合计节省利息支出15.294+4.707=20.001万元。

方案五、
减少月供额(网络计算器计算)
2011年2月部分提前还贷22万元,减少月供额为5800.17,节省利息支出7.807万元;2011年8月部分提前还贷10万元,减少月供额为6601.38,节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出7.807+2.302 =10.109万元。

方案六、
减少年限又减少月供额(网络计算器计算)
2011年2月部分提前还贷22万元,减少年限4年(48月),节省利息支出15.294万元;2011年8月部分提前还贷10万元,减少月供额为6601.38,节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出15.294+2.302 =17.596万元。
减少年限可以更多的减少利息支付,但月供压力大。方案六是可行的。 四、银行存款收益分析 收益分析之三:如果不购房,将本金和月供存银行的收益计算。按当期利率(2010.10.20~)计算。按不同存期组合不同方案:

方案七:5+5+2 存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+4.2%×5年)= 93.170万元
93.170万元×(1+4.2%×5年)= 112.736万元
112.736万元×(1+3.25 %×2年)= 120.064万元
(二)、“月供”(方案一)存入银行零存整取整存整取存款
1、第一个5年
①. 零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×2.5%/12=3.033万元
本息合计=47.732+3.033=50.765万元
②.整存整取5年
本息合计=50.756万元×(1+4.2%×5年)= 61.415万元
③.整存整取2年
到期本息合计= 61.415万元×(1+3.25%×2年)=65.407万元
2、 第二个5年
① .零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×2.5%/12=3.033万元
本息合计=47.732+3.033=50.765万元
②. 整存整取2年
到期本息合计=50.765万元×(1+3.25%×2年)=54.065万元
3、 第三个2年
① .零存整取2年按1+1年计算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×1.91%/12= 0.099万元
本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元
再整存整取1年(第2年)
本息合计=9. 645万元×(1+2.5%×1年)=9.886万元
②.零存整取1年
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×1.91%/12= 0.099万元
本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元
③. 到期本息合计=9.886+9.645万元=19.531万元
4、到期月供本息总计=65.407+54.065+19.531 =139.003万元
方案七:存款本息总计 = 120.064+139.003=259.067万元

方案八:
3×4次 存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+3.85%×3年)4=77万元×1.548 =119.225 万元
(二)、“月供”(方案一)存入银行零存整取—整存整取存款
1、第一个3年:先零存整取3年: 本金=0.795528万元×(12月×3年) =28.639万元
利息=0.795528万元×666×2.2%/12=0.971万元
本息合计=28.639+0.971=29.610万元
再整存整取3年×3:
29.610万元× (1+3.85%×3年)3=29.610万元×1.388=41.101万元
2、第二个3年:先零存整取3年:
本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)
再整存整取3年×2:
29.610万元× (1+3.85%×3年)2=29.610万元×1.2443=36.845万元
3、第三个3年:先零存整取3年:
本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)
再整存整取3年:
29.610万元× (1+3.85%×3年)=29.610万元×1.1155 =33.030万元
4、第四个3年:零存整取3年:
本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)
5、本息合计=41.101+36.845+33.030+29.610=140.586万元
方案八:存款本息总计 =119.225+ 140.586=259.811万元

方案九:
1×12 存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+2.5 %)12=77万元×1.345 = 103.556万元
(二)、“月供”(方案一)存入银行零存整取—整存整取存款
1、第一个1年:先零存整取1年:
本金=0.795528万元×(12月×1年) =9.546万元
利息=0.795528万元×78×1.91%/12=0.099万元
本息合计=9.546+0.099=9.645万元
再整存整取1年×11:9.645万元× (1+2.5%×1年)11=9.645万元×1.312 =12.655万元
2、第二个1年:先零存整取1年:本息合计=9.546+0.099=9.645万元 (计算同1、)
再整存整取1年×10:9.645万元× (1+2.5%×1年)10=9.645万元×1.280=12.346万元
3、同理
第三个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)9=9.645万元×1.249 =12.045万元
第四个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)8=9.645万元×1.218 =11.751万元
第五个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)7=9.645万元×1.189 =11.465万元
第六个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)6=9.645万元×1.160 =11.185万元
第七个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)5=9.645万元×1.131=10.912万元 第八个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)4=9.645万元×1.104=10.646万元
第九个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)3=9.645万元×1.077 =10.387万元
第十个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)2=9.645万元×1.051=10.133万元
第十一个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)1=9.645万元×1.025 =9.886万元
第十二个1年:9.645万元× (1+2.5%×1年)0=9.645万元
4、月供本息=∑(1~12年)=133.056万元
方案九:存款本息总计 = 103.556+133.056=236.612万元
以上三个方案中方案八收益最高,方案七与方案八差异不大,方案就收益最低。 收益分析之四、按当前利率(2011.07.07~)计算购房本金月供存银行收益。

方案十:
5+5+2 存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+5.5%×5年)= 98.175万元
98.175万元×(1+5.5%×5年)= 125.173万元
125.173万元×(1+4.4%×2年)= 136.188万元
(二)、“月供”(方案一)存入银行零存整取整存整取存款
1、 第一个5年 ③. 零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×3.5%/12= 4.246万元
本息合计=47.732+4.246=51.978万元
②.整存整取5年
本息合计=51.978万元×(1+5.5%×5年)= 66.272万元
③.整存整取2年
到期本息合计= 66.272万元×(1+4.4%×2年)=72.104万元
2、 第二个5年
② .零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×3.5%/12= 4.246万元
本息合计=47.732+4.246=51.978万元
②.整存整取2年
到期本息合计=51.978万元×(1+4.4%×2年)=56.556万元
3、 第三个2年
② .零存整取2年按1+1年计算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×3.1%/12= 0.160万元
本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元
再整存整取1年(第2年)
本息合计=9.706万元×(1+3.5%×1年)=10.046万元
②.零存整取1年
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×3.1%/12= 0.160万元
本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元
③. 到期本息合计=10.046+9.706万元=19.752万元
4、到期月供本息总计= 72.104+56.556+19.752=148.412万元
方案十:存款本息总计 = 136.188+148.412=284.600万元,较方案七增加25.530万元  

方案十一:
3×4次存款
1、现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+5.0%×3年)4=77万元×1.749 =134.673 万元
2、“月供”(方案一)存入银行零存整取整存整取存款
(计算略)

方案十二:
1×12次存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+3.5 %)12=77万元×1.511= 116.352万元
(二)、“月供”(方案一)存入银行零存整取整存整取存款
1、第一个1年:先零存整取1年:
本金=0.795528万元×(12月×1年) =9.546万元 利息=0.795528万元×78×3.10 %/12=0.160万元
本息合计=9.546+0.160 =9.706万元
再整存整取1年×11:9.706万元× (1+3.5%×1年)11=9.706万元×1.460 =14.171万元
2、第二个1年:先零存整取1年:本息合计=9.546+0.160 =9.706万元(计算同1、)
再整存整取1年×10:9.706万元× (1+3.5%×1年)10=9.706万元×1.411 =13.691万元
3、同理
第三个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)9=9.706万元×1.363
=13.228万元
第四个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)8=9.706万元×1.317
=12.781万元
第五个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)7=9.706万元×1.272
=12.349万元
第六个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)6=9.706万元×1. 229
=11.931万元
第七个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)5=9.706万元×1.188
=11.528万元
第八个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)4=9.706万元×1.148
=11.138万元
第九个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)3=9.706万元×1.109
=10.761万元
第十个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)2=9.706万元×1.071
=10.397万元
第十一个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)1=9.706万元×1.035
=10.046万元
第十二个1年:9.706万元× (1+3.5%×1年)0=9.706万元
4、月供本息=∑(1~12年)=141.727万元
方案十二:存款本息总计 = 116.352+141.727=258.079万元,较方案九增加22.097万元

方案十三:
2×6次存款
现金77万元存入银行整存整取本息合计:
77万元×(1+4.4 %×2)6=77万元×1.659 = 127.722万元
2、“月供”(方案一)存入银行零存整取整存整取(3年期)存款。
(计算略)
五、购房投资收益与银行存款收益对比

购房投资收益与银行存款收益对比见表6,即到期后,综合各方案均值,你手上拥有一套出资188万元的房子加33万元现金;或者272万元的银行存款。
其收益谁高谁底,就要看未来社会发展的因素,这些因素很多是不可预测的:
通货膨胀的因素。
通货膨胀是纸币时代的必然产物,只是看政府的控制意愿和能力,通货膨胀对住房价值无影响,而对银行存款则影响很大。
政策制定的因素。在“摸着石头过河”的社会,谁也不知未来社会的走向会如何?到了具体的政策层面,也是不可预知的,譬如对房产的物业缴费,房产纳税,银行的存贷款利率的调整,都直接影响到未来的投资收益;房地产价是否市场化也直接影响到未来房产的投资收益;城市规划改变等也会影响到未来房产的投资收益
自然环境的因素。房子有自然损耗,需要维护,还有可能遇到的非人力可抗拒的灾害如地震等造成的损失,虽然这种几率不大。建造工程质量差也是一个问题。
统计数据的因素。一直以来,政府公布的统计数据常常与大众感受差距很大,计算为了简便,不再归纳汇总各时期公布的统计数据,采用数据节点值计算界面值。
收益分析之五、
现在看具体指标的对比计算
1、如果按现行通涨水平物价指数(CPI)和银行利率到置来看,一年期银行利率低于CPI 1.9个百分点,到期银行存款损失(贬值)20.57 %。
损失率=1-(1-1.9%)12=1-79.44%=20.56%
以方案十二、存款本息258.079万元看,要保值须达到:
258.079万元/79.44%=324.873万元,该数额大于银行存款各方案七~十三,何况长期存款(方案七、十)收益本应更高。
2、如果按现行平均物价指数(CPI)为5%来看,到期时房产要避免损失(保值)1-79.59 %=20.41%,以当期房价162万元计算,到期市场价至少应为:
162万元× (1+5%)12=162万元×1.7959=290.94万元 3、房价一方面受市场哄抬,一方面受政府调控(中央政府和地方政府调控方向并不一致),因而,房价的走势目前尚不明确,如果以降价幅度 10%来看,维持现价和年涨价幅度10%计算,以当期房价162万元计算,到期时房产收益分别为:
①、房价年降幅 10%:
到期损失率=1-(1-10%)12=1-28.24%=71.75%,这种情况很极端,实际上应不可能出现,最坏情况应是:调整3年,房价下调30%,然后稳步回升(考虑CPI 5%):
到期市场房价=162万元×(1-10%)3×(1+5%)9
=162万元×0.7290×1.5513=162万元×1.1309=183.21万元
②、房价维持现状(考虑CPI 5%):
到期市场房价=162万元× (1+5%)12=162万元×1.7959
=290.94万元
③、房价年涨幅10%:
到期市场房价=162万元×(1+10%)12=162万元×3.1384% =508.42万元
即到期后,市场房价应在183.至508.万元之间,当房价低于285万元(方案十)时,购房投资亏损无疑,若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元(计算2)时,购房投资亏损;当房价高于325万元(计算1)时,购房投资盈利;当房价达到508.42万元左右时,恐怕也不是好事,说明经济发展并不正常。

六、结论:

1、在当前利率下存款是亏损的。
2、投资方式购房优于银行存款。
3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。

七、计算结果汇总
1、购房贷款方案收益比较表 (单位:万元)

项目

方案一 方案二 方案三 备注
购买时房价 162 162 162
其中:支付现金 77 77 77
贷款支付 85 85 85
到期房价支付总额 191.56 174.74 196.40
其中:到期还贷本息 114.56 97.74 119.40
还贷利率 34.78% 14.99% 40.47%
出租受益 33.12/12年 33.12/12年 33.12/12年
到期房屋总价值 158.44 141.62 163.28
利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折 7.05% ,85折

  2、银行贷款方案收益比较表——网络计算器

项目 2010.10.20.70折 2010.10.20.85折 2010.10.20.基准利率
等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金
还款总额 (万元) 108.9445 107.0720 114.5559 111.8017 120.3327 116.5314
支付利息款 (万元) 23.9445 22.0720 29.5559 26.8017 35.3327 31.5314
月还金额(元) 7565.59 7955.28 8356.44
第1月还款(元) 8974.19 9599.57 10251.94
第2月还款(元) 8926.05 9573.90 10221.74
第3月还款(元) 8904.91 9548.23 10191.54
第144月还款(元) 5923.92 5928.45 5932.98

注:贷款类别:商业贷款 贷款总额:85 (万元) 按揭年数:12年(144月)  

3、提前还贷方案收益比较表——网络计算器

项 目 还贷款22万元 *1 还贷款10万元 *2 备 注
减年限 减还款额 减年限 减还款额
第一次还款时间 2010.12 2010.12 2011.03 2011.03
提前还款时间 2011.02 2011.02 2011.08 2011.08
部分提前还款额 22万元 22万元 10万元 10万元
原月还款额 7955.28 7955.28 8041.60 8041.60
原最后还款日期 2022.11 2022.11 2019.02 2019.02
已还款额 15910.55 40208.00
该月一次还款额 227955.28 227955.28 108041.60 108041.60
下月起还款额 7965.46 5800.17 8122.18 6601.38 不考虑利率调整
节省利息支出 152940.77 78070.10 47069.43 23018.39
新的最后还款日期 2118.11 2022.11 2017.06 2019.02 *3
减少年限/金额 4年(48月) 2155.11 年(20月) 1440.22

注1:贷款类别:商业贷款 贷款总额:85 (万元) 按揭年数:12年(144月) 2010.10.20.利率85折,等额本息还贷
注2:贷款总额取85-22=63 (万元) 按揭年数:8年(96月) 注3:两次提起还贷后,按揭年限取8.25年(99月) 即到期后,市场房价应在183.至508.万元之间,当房价低于285万元(方案十)时,购房投资亏损无疑,若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元(计算2)时,购房投资亏损;当房价高于325万元(计算1)时,购房投资盈利;当房价达到508.42万元左右时,恐怕也不是好事,说明经济发展并不正常。

六、结论:

1、在当前利率下存款是亏损的。
2、投资方式购房优于银行存款。
3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。

七、计算结果汇总
1、购房贷款方案收益比较表 (单位:万元)

项目 方案一 方案二 方案三 备注
购买时房价 162 162 162
其中:支付现金 77 77 77
贷款支付 85 85 85
到期房价支付总额 191.56 174.74 196.40
其中:到期还贷本息 114.56 97.74 119.40
还贷利率 34.78% 14.99% 40.47%
出租受益 33.12/12年 33.12/12年 33.12/12年
到期房屋总价值 158.44 141.62 163.28
利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折 7.05% ,85折

  2、银行贷款方案收益比较表——网络计算器

项目 2010.10.20.70折 2010.10.20.85折 2010.10.20.基准利率
等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金
还款总额 (万元) 108.9445 107.0720 114.5559 111.8017 120.3327 116.5314
支付利息款 (万元) 23.9445 22.0720 29.5559 26.8017 35.3327 31.5314
月还金额(元) 7565.59 7955.28 8356.44
第1月还款(元) 8974.19 9599.57 10251.94
第2月还款(元) 8926.05 9573.90 10221.74
第3月还款(元) 8904.91 9548.23 10191.54
第144月还款(元) 5923.92 5928.45 5932.98

注:贷款类别:商业贷款 贷款总额:85 (万元) 按揭年数:12年(144月)  

3、提前还贷方案收益比较表——网络计算器

项 目 还贷款22万元 *1 还贷款10万元 *2 备 注
减年限 减还款额 减年限 减还款额
第一次还款时间 2010.12 2010.12 2011.03 2011.03
提前还款时间 2011.02 2011.02 2011.08 2011.08
部分提前还款额 22万元 22万元 10万元 10万元
原月还款额 7955.28 7955.28 8041.60 8041.60
原最后还款日期 2022.11 2022.11 2019.02 2019.02
已还款额 15910.55 40208.00
该月一次还款额 227955.28 227955.28 108041.60 108041.60
下月起还款额 7965.46 5800.17 8122.18 6601.38 不考虑利率调整
节省利息支出 152940.77 78070.10 47069.43 23018.39
新的最后还款日期 2118.11 2022.11 2017.06 2019.02 *3
减少年限/金额 4年(48月) 2155.11 年(20月) 1440.22

注1:贷款类别:商业贷款 贷款总额:85 (万元) 按揭年数:12年(144月) 2010.10.20.利率85折,等额本息还贷
注2:贷款总额取85-22=63 (万元) 按揭年数:8年(96月) 注3:两次提起还贷后,按揭年限取8.25年(99月)

4、银行还贷方案收益比较表——节省利息支出 (单位:万元)

项目 方案四 方案五 方案六 备注
2011.2.还贷款22万元,减年限 15.294 15.294 减48月
2011.2.还贷款22万元,减款额 7.807 减为5800.17元
2011.8.还贷款10万元,减年限 4.707 减20月
2011.8.还贷款10万元,减款额 2.302 2.032 减为6601.38元
合计节省利息支出 20.001 10.109 17.596
 

:方案四减少年限;方案五减少月供额:方案六减少年限又减少月供额(网络计算器计算)  

5、银行存款方案收益比较表 (单位:万元)

项目 计算利率 金额 对比系数 其中77 备注
方案七 当期利率(2010.10.20~) 259.067 1.000 120.064 5年+5年+2年
方案八 当期利率(2010.10.20~) 259.811 1.003 119.225 3年× 4次
方案九 当期利率(2010.10.20~) 236.612 0.913 103.556 1年×12次
方案十 当前利率(2011.07.07~) 284.600 1.099 136.188 5年+5年+2年
方案十一 当前利率(2011.07.07~) 134.673 3年× 4次
方案十二 当前利率(2011.07.07~) 258.079 0.996 116.352 1年×12次
方案十三 当前利率(2011.07.07~) 127.722 2年×6次

  6、购房与存款投资收益比较表(单位:万元)

方案一 方案二 方案三 方案七 方案十
投入现金额 77.00 77.00 77.00 77.00 77.00  
支付贷款月供额 114.56 *4 97.74 119.40 114.56 114.56  
到期支付成本额 191.56 174.74 196.40 191.56 191.56  
到期收益 33.12 33.12 33.12 67.51 93.04 房租、利息
到期收益率% 17.29 18.95 16.86 35.24 48.57  
年均收益率% 1.44 1.58 1.41 2.94 4.05  
到期本利额 224.68 207.86 239.52 259.07 284.60  
均值 一套房187.57 + 现金33.12 现金271.84  
减利因素 物业费:2.56%:房产税:1.0% 货币贬值:-1.9%  

*4网络计算器计算值为:114.56-17.60=96.96万元

八、附件 1、存款利率一览表


日期
活期
(%)
整存整取 零存整取 整存零取
存本取息
协定
存款
一天通
知存款
七天通
知存款
3个月
(%)
6个月
(%)
一年(%) 二年(%) 三年(%) 五年(%) 一年(%) 三年(%) 五年(%)
2011-07-07 0.50 3.10 3.30 3.50 4.40 5.00 5.50 3.10 3.30 3.50 1.31 0.95 1.49
2011-04-06 0.50 2.85 3.05 3.25 4.15 4.75 5.25 2.85 3.05 3.25 1.31 0.95 1.49
2011-02-09 0.40 2.60 2.80 3.00 3.90 4.50 5.00 2.60 2.80 3.00 1.21 0.85 1.39
2010-12-26 0.36 2.25 2.50 2.75 3.55 4.15 4.55 2.16 2.50 2.85 1.17 0.81 1.35
2010-10-20 0.36 1.91 2.20 2.50 3.25 3.85 4.20 1.91 2.20 2.50 1.17 0.81 1.35
2008-12-23 0.36 1.71 1.98 2.25 2.79 3.33 3.60 1.71 1.98 2.25 1.17 0.81 1.35

2、贷款利率一览表


日期
短期 中长期 个人住房公积金贷款
6个月
(%)
6个月至
1
(%)
一年至
三年(%)
三年至
五年(%)
五年以
(%)
五年以
(%)
五年以
(%)
2011-07-07 6.10 6.56 6.65 6.90 7.05 4.45 4.90
2011-04-06 5.85 6.31 6.40 6.65 6.80 4.20 4.70
2011-02-09 5.60 6.06 6.10 6.45 6.60 4.00 4.50
2010-12-26 5.35 5.81 5.85 6.22 6.40 3.75 4.30
2010-10-20 5.10 5.56 5.60 5.96 6.14 3.50 4.05
2008-12-23 4.86 5.31 5.40 5.76 5.94 3.33 3.87

3
、银行贷款合同月还款额计算公式 等额本息每月还款额
=借款本金×期利率×(1+期利率)借款期数 / [(1+期利率)借款期数-1]
等额本金每月还款额
=借款本金/借款期数 +(借款本金-累计已还本金额×期利率)  

4
、零存整取计算公式 利息 = 月存金额 ×累计月积数 ×月利率。
累积月积数 =(存入次数+1)÷ 2 × 存入次数。 一年期的累计月积数就为(12+1)÷ 2 ×12 = 78,同理,三年期、五年期的累计月积数分别为666和1830。

5、还贷月供表

日期 项目 金额 备注
2010.11.15 贷款 —850000.00  
2010.12.15 还贷 7955.28  
2011.01.15 还贷 7966.83  
2011.02.15 还贷 8049.91  
2011.02.16 提前还贷 220000.00 减少贷款期
2011.03.15 还贷 8083.15  
2011.04.15 还贷 8049.91  
2011.05.15 还贷 8049.91  
2011.06.15 还贷 8049.91  
2011.07.15 还贷 8049.91  
2011.08.15 还贷 8049.91  
2011.08.31 提前还贷 100000.00 减少贷款额
2011.09.15 还贷 6955.58  
2011.10.15 还贷 6640.45  
2011.11.15 还贷 6640.45  
2011.12.15 还贷 6640.45  
2012.01.15 还贷 6648.93  
2012.02.15 还贷 6763.74  

按贷款合同:国家上调利率,则月供次年月调整。  

6
、名词解释 等额本息还款法:

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。详细信息>>
[优点] 每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。 [缺点] 由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较等额本金还款法高。

等额本金还款法:
将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 详细信息>>
[优点] 适合目前收入较高的人群,总房贷利息较之等额本息低。
[缺点] 还贷初期每月负担比等额本息重。

7房产税

重庆市试点房产: 适用税率:税率0.5%-1.2%之间,新购高档住房价格超过均价两倍,按0.5%税率征收。全部独栋商品房收房产税。购房价格超均价3倍以下收0.5%,3-4倍收1%,4倍以上收1.2%。
该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含)至4倍的,税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%。

上海市
房产税征收细则;适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

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